Opis narzędzia
Samorządy (JST) udostępniają lokale i grunty organizacjom pozarządowym głównie w dwóch trybach. Pierwszy to udostępnienie nieruchomości na podstawie umowy użyczenia (art. 710-719 Kodeksu cywilnego). Oznacza to bezpłatne użytkowanie, z reguły związane z koniecznością ponoszenia nakładów na bieżące utrzymanie (np. woda, ogrzewanie, wywóz odpadów, podatki). JST (operator miejsca) może również zapewnić możliwość korzystania z pomieszczeń lub terenu bez konieczności ponoszenia jakichkolwiek opłat. Drugim trybem jest udostępnienie nieruchomości na podstawie umowy najmu (art. 659-692 Kodeksu cywilnego). Umowa ta musi być odpłatna, a korzystający ma obowiązek ponoszenia opłat eksploatacyjnych oraz podatku od nieruchomości. JST z reguły ustalają preferencyjne stawki czynszu i podatku od nieruchomości dla NGO oraz działalności pożytku publicznego na drodze zarządzenia lub uchwały rady.
Oczywiście organizacja może wskazać do realizacji zadania lokal spoza zasobów komunalnych, który wynajmuje, użycza od osób lub podmiotów prywatnych. Koszty z tym związane mogą zostać poniesione w ramach zleconego zadania publicznego.
Kiedy warto stosować rozwiązanie
- Lokalna społeczność zgłasza zapotrzebowanie na usługi społeczne lub pożytku publicznego (np. świetlica, klub seniora, Centrum Aktywności Lokalnej), których samorząd nie chce realizować bezpośrednio.
- Istnieje silna organizacja pozarządowa, która potrzebuje „bazy” do stabilnego rozwoju swoich działań statutowych, jest w stanie ponosić koszty utrzymania lokalu i pozyskiwać na ten cel środki.
- JST dysponuje pustostanami, które generują koszty utrzymania, a nie są planowane do sprzedaży.
- JST pozyskało środki na remont lokalu ze środków publicznych i musi go przeznaczyć na konkretny cel, z reguły społeczny lub nie może go skomercjalizować przez konkretny czas.
Użyczenie nieruchomości jest stosowane w większości JST w sytuacji przeznaczenia lokalu na konkretny cel lub zadanie wskazane w umowie albo w lokalach, które nie mają odrębności i są użytkowane przez inne podmioty (np. NGO, rady osiedla, sołectwa). Umowa wskazuje, czy organizacja może w nim realizować swoją działalność statutową oprócz zadania publicznego. Podpisanie umowy użyczenia może poprzedzać konkurs na realizację zadania publicznego i JST zawiera ją z podmiotem, który wygrał konkurs na okres wskazany w takim konkursie.
W przeciwieństwie do użyczenia, najem nieruchomości wiąże się z odpłatnością, której wysokość ustalana jest zgodnie z obowiązującymi stawkami bądź preferencjami przewidzianymi dla organizacji. Umowa najmu określa szczegółowo sposób korzystania z nieruchomości, w tym możliwość prowadzenia działalności statutowej (nieodpłatnej lub odpłatnej) oraz gospodarczej przez NGO. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje możliwość udostępnienia w trybie bezprzetargowym, udzielenie bonifikaty w kosztach użytkowania lub sprzedaży.
Korzyści dla JST
- Oszczędności
Koszty bieżącego utrzymania i dbałości o budynek są przeniesione na NGO z jednoczesnym spełnieniem funkcji społecznych.
- Remonty i rewitalizacja
NGO mają często możliwości pozyskania środków zewnętrznych na remont i mogą podnieść wartość mienia komunalnego oraz umożliwić dostępność architektoniczną. Można to wykorzystać, o ile użytkowanie jest długotrwałe i będą zachowane funkcje, na jakie pozyskano środki.
- Realizacja zadań własnych
NGO przejmuje na siebie realizację usług publicznych (edukacja, kultura, pomoc społeczna) w miejscu, które wcześniej było nieużytkiem lub nie było wykorzystane w pełnym zakresie.
- Bezpieczeństwo
Użytkowany przez organizacje i mieszkańców zadbany budynek jest mniej narażony na dewastację niż pustostan.
- Użyczenie lokalu na konkretne zadanie
Rozwiązanie mało korzystne dla NGO, ale bardzo korzystne dla JST. Samorząd przekazuje lokal na zadanie publiczne wybranemu w drodze konkursu podmiotowi. Po zakończeniu zadania może zmienić jego przeznaczenie lub przekazać innemu podmiotowi w tym samym celu.
Korzyści dla NGO
- Stabilność
Stała siedziba pozwala na budowanie tożsamości organizacji i trwałych relacji z odbiorcami oraz pozyskiwanie środków zewnętrznych. W praktyce lokal od samorządu może być użytkowany w dłuższej perspektywie, o ile nie jest przeznaczony tylko na zadanie przekazywane w konkursie ofert.
- Obniżenie kosztów
Preferencyjny najem lub użyczenie uwalnia środki finansowe, które można przeznaczyć bezpośrednio na działania merytoryczne.
- Wiarygodność
Oficjalna siedziba w zasobach gminy podnosi prestiż organizacji w oczach darczyńców i partnerów.
Wyzwania związane ze stosowaniem
W kwestii transparentności wyboru kluczowa jest konieczność opracowania jasnych kryteriów, komu i dlaczego przyznawany jest lokal, aby uniknąć zarzutów o faworyzowanie.
Ważne wyzwanie to stan techniczny nieruchomości komunalnych, ponieważ często wymagają one ogromnych nakładów na start, co może przerosnąć budżet każdej NGO. W przypadku krótkotrwałych umów użyczenia lub najmu organizacja nie ma możliwości ani interesu w pozyskiwaniu środków na remont. Jeżeli JST chce, by wartość nieruchomości nie malała lub rosła i jest zadowolona z działania organizacji, powinna w sposób partnerski umówić się z nią na inwestycje w nieruchomość komunalną.
Należy brać też pod uwagę kwestie podatkowe, gdyż występują zawiłości związane z podatkiem od nieruchomości, w tym często wyższe stawki przy prowadzeniu działalności gospodarczej przez NGO.
Jednym z wyzwań są trudne „rozstania”, czyli problem z odzyskaniem lokalu, gdy organizacja przestaje działać lub narusza warunki umowy. Istnieje też niepewność co do kosztów. Korzystanie z lokalu to także konieczność ponoszenia bieżących napraw albo naliczanie opłat eksploatacyjnych po zamknięciu okresów rozliczenia zadań publicznych, których często nie można rozliczyć w sprawozdaniach z zadań publicznych. NGO są często też zaskoczone wysokością kosztów prądu czy ogrzewania, które potrafią dynamicznie rosnąć w trakcie nawet jednego roku (wzrost stawek, wyższe zużycie niż planowano).
Przykłady zastosowania
Zasady mogą dotyczyć:
- uchwał o bonifikatach: przyjęcie przez radę jasnego systemu zniżek, np. za czynsz, zakup,
- konkursów ofert na lokal: organizowanie otwartych naborów na zagospodarowanie konkretnej nieruchomości, z uwzględnieniem oceny programu merytorycznego NGO,
- długoterminowych umów: zawieranie umów na okres minimum 3-5 lat, co daje organizacji szansę na ubieganie się o dotacje inwestycyjne,
- inwentaryzacji potrzeb: prowadzenie i upublicznianie listy dostępnych lokali przeznaczonych dla NGO,
- wizji lokalnej i protokołów: szczegółowe dokumentowanie stanu technicznego lokalu w dniu jego przekazania, aby uniknąć sporów przy zwrocie nieruchomości.
Warszawa
Preferencyjne stawki czynszu, tryb bezprzetargowy dla OPP, możliwość podnajmu do 50% powierzchni innej organizacji.
Zasady korzystania z lokali w Warszawie
Wrocław
Uzyskanie lokalu w trybie bezprzetargowym z preferencyjnymi stawkami wymaga uzyskania pozytywnej opinii Wydziału Partycypacji Społecznej, a wiele zadań publicznych jest przekazywanych wraz z lokalem w formie użyczenia.
Zasady uzyskania lokalu we Wrocławiu
Łódź
Duży nacisk na użyczenia (nieodpłatne) dla NGO prowadzących kluczowe zadania społeczne.
Zasady użyczenia lokalu w Łodzi
Gmina Domaniów (woj. dolnośląskie)
Stosuje się bonifikatę przy sprzedaży nieruchomości, co jest etapem dalej idącym niż najem.
Warunki udzielania bonifikaty w gminie Domaniów
Gmina Płużnica (woj. kujawsko-pomorskie)
Opracowano lokalny model współpracy, który opisuje sposób korzystania z zasobów komunalnych.